Guide til ombygning i private udlejningsejendomme

Sidst opdateret 07/10/2019
Ejere af private boligudlejningsejendomme har løbende brug for at vedligeholde og forbedre ejendommen. Dette kan blandt andet ske gennem byfornyelse.

Ejerens ansvar og opgaver

Sidst opdateret 07/10/2019
Som ejer af en udlejningsejendom har man ansvar for at forvalte en værdifuld investering, og det er normalt en god forretning at vedligeholde og forbedre sin ejendom.

Som udlejer har man også et ansvar for at forvalte en ejendom, der tjener som bolig for andre mennesker. Desuden har man et ansvar i lokalsamfundet for at ejendommen er velholdt og passer ind i omgivelserne, og at den ikke er til gene eller til fare for andre.

 

Ejerens indsats består først og fremmest i at vedligeholde  ejendommen, så udseende og funktion bevares. Men set i et længere perspektiv er det også vigtigt at modernisere og fremtidssikre ejendommen, så boligerne er konkurrencedygtige på fremtidens boligmarked, og således at investeringen bevarer sin værdi.

 

Derfor er det en god idé løbende at foretage en vurdering af bygningsdelenes og installationernes tilstand, af boligernes størrelse og funktionalitet, af adgangsveje og udearealer og af energiforbrug mv. I forbindelse med overvejelser om investeringer på ejendommen er det en god idé at få lavet en tilstandsvurdering af en teknisk rådgiver. Tilstandsvurderingen kan sikre et overblik over behovet for vedligeholdelse og forbedring og dermed danne grundlag for en langtidsplanlægning.

 

Det er en god idé at samarbejde med beboerne om moderniseringer. Erfaringen viser, at der bliver færre problemer undervejs, hvis beboerne er taget med på råd fra starten. Lejerne føler også større ejerskab til de ting, som de selv har været med til at beslutte.

 

Når en renovering starter, bliver ejeren bygherre.

 

At være bygherre betyder, at man skal foretage en række valg. Man skal først og fremmest beslutte om man skal have rådgivning på byggesagen. I en støttet renoveringssag anbefales det altid at bruge professionel rådgivning uanset sagens størrelse, i mindre sager måske rådgivning til en mindre del af sagens gennemførelse.

 

De fleste projekter vil kræve en byggetilladelse. For information om byggeri henvises til styrelsens kontor for Byggeri. 

 

Kriterier for støtte

Kommunalbestyrelsen kan yde støtte til private udlejningsboliger, der mangler tidssvarende opvarmning, wc eller bad i boligen, der er opført før 1960 og er væsentligt nedslidte eller der har fået udarbejdet en energimærkningsrapport, der indeholder forslag til energiforbedringer.

 

Det er kommunen, der afgør hvornår en bygning er væsentlig nedslidt.

 

Der kan ydes støtte til udgifter til vedligeholdelsesarbejder og forbedringsarbejder, der vedrører bygningen. Der kan ydes støtte til nedrivning, når det er begrundet i bygningens tilstand eller for at skaffe adgang til lys, luft og friarealer for de tilbageværende bygninger. Støtte kan ydes til opførelse af mindre tilbygninger, der opføres med henblik på at etablere wc eller bad i boligerne. Der kan ydes støtte til udgifter til at fjerne skrot og affald fra en ejendom og til indretning af offentligt tilgængelige byrum.

 

De støtteberettigede udgifter, som kommunen beslutter at yde støtte til, opdeles i forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter i overensstemmelse med lejeloven regler.

 

Tinglysning af deklaration om evt. tilbagebetaling

Når kommunen har ydet støtte, skal der tinglyses en deklaration om vilkår for hel eller delvis tilbagebetaling af kontante tilskud til vedligeholdelsesudgifter, såfremt boligerne skifter status eller ejendommen afhændes til en højere pris end den ved støtteudmålingen beregnede leje- eller brugsværdi, indenfor et vist åremål på højst 20 år.

 

Kommunalbestyrelsen kan undlade at tinglyse en deklaration, hvis der en ydet en mindre offentlig støtte. Den vejledende grænse er 50.000 kr., men det er op til den enkelte kommune at afgøre, hvornår der er tale om mindre støtte.

 

Ansøgning om støtte

Renovering og modernisering af en privat udlejningsejendom er først og fremmest ejerens ansvar. Det er muligt at ansøge den relevante kommune om støtte til renovering af ejendommen, men det er op til kommunen at afgøre om der ydes støtte, og hvor meget der i så fald ydes i støtte. 

 

Kommunen har mulighed for at stille forskellige krav til ansøgningen, bl.a. arkitektoniske, miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser. Det er derfor altid en god ide at tage kontakt til kommunen for at afklare muligheden for at få støtte, samt hvilke krav kommunen vil stille til ansøgningen og projektet. Ved støttet renovering, er der krav om, at håndværksarbejderne skal udbydes i licitation, hvor der - medmindre der aftales særlige ordninger - er krav om, at det laveste bud skal accepteres.

 

En kommune kan stille krav om en bestemt kvalitet ved renoveringen, når der gives støtte. Sådanne krav bør afdækkes, inden planlægning og projektering igangsættes. Det vil normalt være en tekniske rådgiver, der varetager dette arbejde. Det er vigtigt at sikre et godt udbudsmateriale, hvis man skal kunne sammenligne pris og kvalitet.

Lejelovsforbedringer

Sidst opdateret 07/10/2019
Som ejer af en udlejningsejendom kan man gennemføre renovering og modernisering af ejendommen, hvis man overholder reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven (hvis ejendommen ligger i en reguleret kommune).
De væsentligste regler i forbindelse med renoveringer vedrører varsling og opkrævning af lejeforhøjelse, høring af beboerrepræsentanter, varsling af adgang til lejlighederne og af arbejdernes iværksættelse. Der gælder særlige regler for lejligheder, der forbedres gennemgribende i forbindelse med genudlejning.

Lejelovgivningen skelner imellem forbedringer og vedligeholdelse. Forbedringer kan afgrænses som de arbejder, som giver lejeren en forøget brugsværdi af lejligheden eller af ejendommen. Vedligeholdelse er de arbejder, som sikrer, at ejendommen holdes i god og brugbar stand, og at skader udbedres.

Høring af beboerrepræsentanterne (forbedringer)

Hvis der er valgt beboerrepræsentation i ejendommen, skal denne høres om de påtænkte arbejder og inddrages i udførelsen af arbejderne.

Varsling af adgang til lejlighederne (både forbedringer og vedligeholdelse)

Lejerne skal varsles om, at ejeren skal have adgang til lejlighederne for at udføre forbedrings- eller vedligeholdelsesarbejder. Varslingen skal ske med 6 ugers eller 3 måneders frist afhængigt af arbejdernes omfang.

Varsling af iværksættelse (forbedringer)

Hvis lejeforhøjelsen for forbedringen sammen med andre forbedringsforhøjelser i de seneste 3 år overstiger et bestemt niveau (98 kr. pr. m² i 2017) skal iværksættelsen af forbedringsarbejderne varsles over for lejerne.

Lejerne har mulighed for at protestere mod iværksættelsen af arbejderne, og i så fald skal ejeren indbringe iværksættelsen for huslejenævnet, hvis han ønsker at gennemføre arbejderne.

Varsling af lejeforhøjelse (forbedringer)

Når arbejderne er afsluttede, kan ejeren på grundlag af de forventede forbedringsudgifter opkræve en foreløbig forbedringsforhøjelse, som skal varsles med 3 måneders frist.

Den endelige lejeforhøjelse beregnes på grundlag af byggeregnskabet og varsles ligeledes med 3 måneders frist.

Man kan søge om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen i huslejenævnet.

Hvad adskiller en lejelovsforbedring fra støttede forbedringer?

Selv om der er mange regler, der skal overholdes ved gennemførelse af lejelovsforbedringer, er der dog alligevel færre end ved de støttede forbedringer.

Eksempelvis kan nævnes, at der ikke er krav om, at arbejderne skal udbydes i licitation, og der er ikke krav om kvalitetssikring og driftsplaner.

Selv om forbedringerne ikke er støttet af det offentlige og særlige formelle regler ikke skal overholdes, er det dog under alle omstændigheder en god målsætning at opnå et godt forhold mellem pris og kvalitet og at tilstræbe et godt samarbejde med beboerne.

Bemærk, at hvis lejerne har nedlagt veto imod gennemførelse af forbedringsarbejder efter den tidligere byfornyelsesloven fra 1997, kan disse arbejder ikke gennemføres efter lejelovgivningen, før der er gået mindst 5 år efter byfornyelsesprojektets færdiggørelse.

Lånemuligheder

Sidst opdateret 07/10/2019
Som ejendomsejer har man i dag mange valgmuligheder, når det gæl­der finansiering af arbejder på ejendommen.

Den offentlige støtte, som man eventuelt kan opnå, beregnes uafhængigt af, hvordan man som ejer vælger at finansiere byggeudgifterne.

 

Det betyder, at man kan vælge finansiering ud fra egne ønsker og behov, fx med hensyn til likviditet, risikovillighed, rente­forventninger, konverteringsmuligheder osv.

 

I ejendommen vil der ofte være foranstående lån, som fx kan være optaget ved ejerskifte, tidligere moderniseringer eller andet. Ved finansiering af moderniseringsarbejder, er det en god idé at anlægge en totalbetragtning og se på hele ejendom­mens belåning. Der kan ofte være en driftsmæssig gevinst ved at omlægge eksisterende lån samtidig med optagelse af nyt.

 

Ofte vil der være brug for en midlertidig finansiering af byggeud­gifterne i byggeperioden. Den midlertidige finansiering kan for eksempel ske med byggelån, med forhåndslån eller med egenfinansie­ring. Egenfinansiering kan fx tilvejebringes ved belåning af friværdien i en anden ejendom.

 

Den endelige finansiering af byggeudgifterne vil oftest ske med realkreditlån. I dag er der mange typer af realkreditlån at vælge mellem. Lån fra GI (Grundejernes investeringsfond) kan også være en mulighed.

 

I alle tilfælde er det meget vigtigt at undersøge lånemulighederne grundigt så tidligt som muligt. Indhent flere forskellige lånetil­bud og søg professionel rådgivning hos fx bygherrerådgiver, advokat eller revisor.

 

Om realkreditlån

Realkreditlån ydes af realkreditinstitutter med pant i fast ejen­dom. Realkreditlignende lån er tilsvarende lån ydet af et pengein­stitut.

 

I beboelsesejendomme skal lånet have pant inden for 80% af ejen­dommens værdi. Der kan ydes kommunegaranti for byggelånet inklusiv låneomkostninger, se nedenfor.

 

Realkreditlån fås i mange forskellige varianter: fastforrentede lån, rentetilpasningslån i forskellige modeller, stående lån etc. Foruden valg af lånetype skal der også tages stilling til løbeti­den.

 

De mange valgmuligheder giver mulighed for, at man løbende kan  sammensætte sin finansiering, så den passer til de behov og ønsker man har såvel på kort som på langt sigt.

 

Låneformer

Kontantlån er et fastforrentet lån, hvor man får udbetalt et af­talt kontantbeløb, og man betaler samme ydelse i hele lånets løbe­tid. Kurstabet indregnes i renten, og denne er fuldt fradragsbe­rettiget.

 

Obligationslån er også et fastforrentet lån, men her får man en forud aftalt obligationsmængde stillet til rådighed. Nettoydelsen efter skat er lidt højere, men til gengæld er der ikke nogen skat­temæssige konsekvenser af en eventuel førtidsindfrielse.

 

Rentetilpasningslån (også kaldet flexlån) har normalt en lavere rente end de fastforrentede lån. Til gengæld kan renten og dermed også ydelsen ændre sig. Rentetilpasningslån fås med rentetilpas­ning med 1, 2, 3, 4 eller 5 års mellemrum.

 

Rentetilpasningslån fås i en variant, hvor ydelsen holdes fast selv om renten ændrer sig, men til gengæld reguleres løbetiden.

 

Rentetilpasningslån kan også fås i Euro. Et lån i kroner er normalt lidt billigere end et tilsvarende lån i Euro, men til gengæld på­tager man sig en begrænset kursrisiko.

 

Stående lån er et obligationslån, som er afdragsfrit indtil udlø­bet senest efter 10 år. Ydelsen er derfor lavere end på nogen af de andre lånetyper. Renten er fast, og lånet kan ikke konverteres i den aftalte løbetid.

 

Afdragsfri lån er fastforrentede lån eller rentetilpasningslån, som er afdragsfri i op til 10 år. Herefter er ydelsen højere i resten af løbetiden, således at lånet afdrages over den samme samlede periode som et almindeligt lån.

 

Kommunegaranti

Der er mulighed for at opnå kommunegaranti til realkreditlån og realkreditlignende lån til bygningsfornyelse, når dette er nødven­digt for at opnå finansieringen. Kommunen er dog ikke forpligtet til at yde garantien.

 

Garantien kan ydes til den del af lånet, som ligger ud over låne­grænsen på 80% i boligdelen og 60% i erhvervsdelen af en ejendom.

 

Til aftalt boligforbedring efter den tidligere lov om byfornyelse fra 1997 kan der ydes statsgaranti til en del af udgifterne.

 

Omprioritering

Overvejelse om omprioritering af lån bør være et led i den løbende gældspleje i ejendommen.

 

Det er svært at sige noget generelt om, hvornår omprioritering kan betale sig, men realkreditinstitutterne foretager gerne de nødven­dige beregninger og rådgiver om mulighederne.

 

Udbetaling af forbedringstilskud til ejendommen eller huslejetil­skud til aftalt boligforbedring påvirkes ikke af, at lånet omprioriteres. Finansstyrelsen skal have besked om omprioriteringen.

 

Omprioritering af ældre lån til bygningsfornyelse

Hvis der i ejendommen er lån med ydelsesstøtte til bygningsforny­elsesarbejder, som er optaget i henhold til  byfornyelseslovgiv­ningen fra før 2001, så gælder der særlige regler.

 

Ejeren må ikke opnå et kontantprovenu ved omprioriteringen, og gevin­sten ved omprioriteringen skal delvis bruges til at nedbringe den offentlige ydelsesstøtte.

 

Skattepligtige ejere beholder 30% af ydelsesnedsættelsen, mens 70% bruges til at nedsætte ydelsesstøtten.

 

Ikke-skattepligtige ejere beholder 10% af ydelsesnedsættelsen, mens 90% bruges til at nedsætte ydelsesstøtten.

 

I begge tilfælde får ejeren dog lov at beholde hele ydelsesnedsæt­telsen i det første år.

 

Overholdes bestemmelserne for omprioritering ikke bortfalder støtten. Bemærk, at omprioritering eller indfrielse af lån med ydelsesstøtte uden iagttagelse af de særlige regler betyder, at huslejen fortsat skal beregnes efter byfornyelseslovgivningens regler, dvs. som om der fortsat ydes støtte.

Samarbejde med beboerne

Sidst opdateret 07/10/2019
Beboerne er væsentlige parter i en renoveringssag, og en god, konstruktiv og tillidsfuld dialog fra starten kan betyde store besparelser senere i projektet.

Et tidligt og tillidsfuldt samarbejde er væsentligt for et godt forløb. Mange problemer kan klares ved at sikre korrekt information på det rigtige tidspunkt.

 

Det kan ofte betale sig at lade rådgivere forestå beboersamarbejdet, blandt andet sådan at dagligdags problemer ikke forhindrer et godt samarbejde.

 

Ved byfornyelse efter lov om byfornyelse fra 1997 har beboerne vetorettigheder, også ejeren har vetorettigheder. Dette skulle gensidigt beskytte ejer og beboere mod projekter, der var uacceptable for den ene eller begge parter. Tilsvarende vetorettigheder gælder ikke efter lov om byfornyelse og udvikling af byer fra 2004. Her gælder lejelovgivningens almindelige regler for beboerinddragelse. Læs mere på Lejelovsforbedringer.

 

Inddragelse af beboerne kan også være et krav, som kommunen stiller som forudsætning for at bevilge støtte til ejendommen.

Samarbejde med kommunen

Sidst opdateret 07/10/2019
Kommunen er en helt central samarbejdspartner i et projekt og ligeledes en central informationskilde vedr. de muligheder, der er for støtte.
Som ejer og kommende bygherre bør man tidligt i processen bede kommunen om et møde med hensigt på at afdække kommunens intentioner og fremlægge egne ønsker og idéer. Man skal være opmærksom på, at kommunen ikke kun er én forvaltning, men kan bestå af flere enheder, for eksempel planmyndigheder, bygningsmyndigheder m.v., og at disse ikke nødvendigvis altid er koordineret. Der kan derfor være behov for at kontakte flere forvaltninger for at komme hele vejen rundt om projektet.

Professionel rådgivning

Sidst opdateret 07/10/2019
Når en renoveringssag skal gennemføres, kan der være behov for rådgivning.

Omfanget af rådgivningen skal naturligvis afstemmes med renoveringens størrelse, kompleksitet og bygherrens erfaringer. En lille ustøttet renovering vil normalt ikke kræve rådgivning, mens en større og måske mere kompliceret renovering med støtte oftest vil.

 

Det er vigtigt, at bygherren fra starten overvejer, hvilket behov der er for rådgivning, og inddrager rådgivere på baggrund af disse overvejelser. Valg af rådgivere bør ske på baggrund af referencer på den pågældende enten ved personligt kendskab eller gennem andre bygherrer.

 

I en renoveringssag kan der være behov for bygherrerådgivning, se nedenfor. Bygherrerådgiveren forestår den juridiske og økonomiske rådgivning. Teknisk rådgivning kan ydes af både en arkitekt og en ingeniør. Den tekniske rådgiver varetager den tekniske del af planlægningen og gennemførelsen af projektet. Herudover kan det afhængig af sagens størrelse og karakter være nødvendigt med andre former for rådgivning.

 

Mange kommuner har et loft for, hvad kommunen vil godkende som et maksimalt rådgiverhonorar. Det anbefales derfor, at man tjekker dette niveau, inden der indgås aftaler med rådgiveren.

 

Honoraraftalen kan udformes på forskellig måde, og både procenthonorarer, faste honorarer og timebaserede honorarer ses. Sidstnævnte bør dog normalt indeholde et maksbeløb og er mest anvendeligt på mindre sager, hvor der kun benyttes rådgivning til delydelser.

 

Aftalen med rådgiveren skal være skriftlig og indeholde en ydelsesbeskrivelse, så tvister om honorar og ydelser undgås.

 

Professionel bygherrerådgivning

En bygherrerådgiver er ansat af ejeren og varetager dennes interesser i forhold til de øvrige parter i byggesagen.

 

Bygherrerådgiverens opgave er at sørge for, at ejeren opnår den bedst mulige investering i den ønskede kvalitet og tid.

 

Bygherrerådgiveren sørger også for, at regler og tidsfrister overholdes, og at anvende erfaring og viden fra andre projekter. Derfor er det vigtigt at spørge til bygherrerådgiverens referencer.

 

Bygherrerådgiveren kan være en advokat, et byggeadministrationsfirma eller andre. Bygherrerådgiveren kan forestå kontrakten med den tekniske rådgiver.

Aktørerne

Sidst opdateret 07/10/2019
En byggesag omfatter en lang række aktører, der i større eller mindre omfang involveres i byggesagen.
Det er væsentligt for en vellykket byggesag, at der gives information til alle parter. Men det er også særdeles væsentligt, at der kun gives relevant information og til de rigtige på det rigtige tidspunkt. En af de ting, man bør starte med, er derfor at skaffe sig et overblik over, hvem der er involveret, og hvilken information de bør have for at kunne deltage aktivt og konstruktivt i sagens fremdrift.

Bygherren

Central person som beslutningstager og igangsætter af sagen. Sagens daglige fremdrift sikres normalt af rådgivere.

Beboere og erhvervsdrivende

Beboere har en særlig interesse i projektet, som daglige brugere af ejendommen og vil normalt være en daglig part i sagen. Det sidste ikke mindst når der ikke er sket genhusning.

Som for beboere skal der tidligt i processen tages kontakt til erhvervslejere, som også bliver en daglig part i sagen. Kommunen vil ofte kunne være behjælpelig med støtte til erhvervslejere i form af erstatninger. Sådanne forhold forhandles ofte direkte mellem denne lejer og kommunen.

Bygherrerådgiver

Den centrale rådgiver i byggesagen. Varetager bygherrens interesser og fungerer ofte som bygherrens stedfortræder og koordinator i forhold til sagens øvrige aktører.

Teknisk rådgiver

Den anden centrale rådgiver i sagen. Den tekniske rådgiver er ofte to, nemlig en arkitekt og en ingeniør. Som regel vælger man at lade fx arkitekten styre ingeniøren i en underentreprise, sådan at bygherren kun har en kontrakt med en teknisk rådgiver. Den tekniske rådgiver vil under sagen referere til bygherrerådgiveren, forudsat at dette er bestemt i kontrakten. Alternativt vil bygherren skulle koordinere arbejdet mellem den tekniske rådgiver og bygherrerådgiveren.

Administrator

Mange henvendelser fra beboere vil gå til den daglige administrator, uanset at denne ikke er en del af byggesagen. Den daglige administrator kan evt. være administrator for byggesagen også. Det vil normalt være byggeadministratoren, der skal sikre kommunikationen med den daglige administrator.

Revisor

Ved en støttet renovering forlanger mange kommuner revisorattesteret regnskab. Under alle omstændigheder skal byggesagens regnskab indgå som en del af ejerens økonomi, eksempelvis i forhold til skattevæsenet, hvis ejeren er skattepligtig.

Kommunen

Kommunen optræder både som støttemyndighed ved byfornyelsessager og som byggemyndighed. Det vil typisk være to forvaltninger i større kommuner, og man skal som bygherre være opmærksom på, at begge disse forvaltninger skal kontaktes.

Entreprenør

Der vil altid være flere entreprenører enten organiseret ved en hovedentreprise eller ved fagentreprise.

Finansiel rådgiver

Under forudsætning af, at bygherren har behov for en midlertidig finansiering under byggeriet, kan et pengeinstitut være centralt i forhold til at sikre sagens økonomi i anlægsfasen - sædvanligvis i samarbejde med et realkreditinstitut.

Realkreditinstitut

Normalt vil bygherren have behov for at optage et realkreditlån til finansiering af renoveringen. Krav fra realkreditinstituttet kan give behov for valg vedr. renoveringen, og realkreditinstituttets krav bør derfor afklares fra byggesagens start.

Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse

Byggeskadefonden er ikke aktiv under byggeriet, men vil allerede på tidspunktet omkring etårs eftersyn kontakte bygherren.

Grundejernes Investeringsfond

For ejere af udlejningsejendomme bør mulighederne for lån i GI altid undersøges sideløbende med anden finansiering.